Відповідно до змісту ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена — у письмовій формі.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором

У серпні 2005 р. К. звернувся до суду з позовом до Ж. про стягнення збитків. Позивач зазначав, що 28 липня 2005 р. між ним, відповідачкою Ж. та агентством нерухомості було укладено договір про угоду сторін з продажу об’єкта нерухомого майна, за яким Ж. виявила намір продати йому належну їй квартиру в м. Києві та укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу цієї квартири до 23 серпня 2003 р. Він згідно з цим договором виявив намір купити цю квартиру за обумовлену ними ціну, а агентство нерухомості — підготувати пакет документів та організувати нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу квартири. На підтвердження своїх намірів він передав відповідачці 15 тис. 150 грн завдатку. За умовами укладеного договору у разі відмови продавця квартири від виконання взятих на себе зобов’язань продавець повинен повернути покупцеві суму завдатку та відшкодувати збитки в розмірі 15 тис. 150 грн. 10 серпня 2005 р. Ж. в односторонньому порядку відмовилася від продажу квартири й укладення договору купівлі-продажу квартири та повернула отриману нею суму завдатку, а збитків не відшкодувала.

Посилаючись на те, що відповідачка порушила умови угоди та безпідставно відмовилась від укладення договору купівлі-продажу квартири, позивач просив стягнути з неї на його користь 15 тис. 150 грн завданих збитків.

Дарницький районний суд м. Києва рішенням від 2 лютого 2006 р. в задоволенні позову відмовив.

Апеляційний суд м. Києва рішенням від 19 червня 2006 р. рішення районного суду скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову та стягнення з Ж. на користь позивача 15 тис. 150 грн завданих збитків.

У касаційній скарзі Ж., посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого суду.

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив із того, що на порушення вимог ст. 635 ЦК угоду сторін з продажу об’єкта нерухомого майна від 28 липня 2005 р. не було нотаріально посвідчено, у ній не визначено, що ця угода має силу попереднього договору, а отриманий завдаток Ж. повернула позивачеві в добровільному порядку.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд зазначив, що спірна угода є не попереднім договором, а лише угодою про наміри. Оскільки цією угодою було встановлено відповідальність сторін за невиконання умов договору у виді відшкодування збитків, а його невиконання сталося з вини відповідачки, то позов є обґрунтованим.

Проте повністю погодитися з таким висновком апеляційного суду не можна, зважаючи на таке.

Відповідно до змісту ст. 635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена — у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Договором про угоду сторін з продажу об’єкта нерухомого майна від 28 липня 2005 р. визначено істотні умови основного договору: об’єкт нерухомості, що має бути відчуженим; ціна основного договору — сума коштів, за яку має бути продана квартира; валюта виконання грошового зобов’язання; строк укладення основного договору — до 23 серпня 2005 р.; умови забезпечення виконання цього договору та відповідальність за його невиконання, а також зобов’язання сторін укласти в обумовлений строк основний договір на умовах, встановлених цим договором.

Таким чином, висновок апеляційного суду про те, що спірна угода є не попереднім договором, а лише договором про наміри сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості, не ґрунтується на матеріалах справи та вимогах закону.

Ураховуючи, що сторони на порушення вимог ч. 1 ст. 635 ЦК не дотримали нотаріальної форми посвідчення договору, встановленої ст. 657 цього Кодексу для основного договору, місцевий суд дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки за правилом ч. 1 ст. 220 ЦК недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий договір нікчемним.

Висновок суду першої інстанції про те, що в договорі про угоду сторін з продажу об’єкта нерухомого майна від 28 липня 2005 р. не визначено, що ця угода має силу попереднього договору, є неточним, однак таким, що не вплинув на правильність вирішення справи.

Відповідно до ч. 2 ст. 337 ЦПК не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення лише з формальних міркувань.

Установивши, що апеляційний суд скасував судове рішення, ухвалене згідно із законом, суд касаційної інстанції на підставі ст. 339 ЦПК скасував судове рішення суду апеляційної інстанції і залишив у силі судове рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 336, 337, 339 ЦПК, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України касаційну скаргу Ж. задовольнила: рішення Апеляційного суду м. Києва від 19 червня 2006 р. скасувала, рішення Дарницького районного суду м. Києва від 2 лютого 2006 р. залишила в силі.